Câu hỏi: Kính chào Luật Trần Gia!
Hiện tại tôi đang gặp phải 1 vấn đề cần đến sự tư vấn của luật sư. Năm 2014 tôi có ký hợp đồng với bên A thuê 01 mặt bằng diện tích 200m2, thời hạn là 3 năm. Hợp đồng này là hợp đồng viết tay, không qua công chứng.
Sau đó, tôi đã chia 01 phần của mặt bằng này ra để cho bên B thuê lại cũng có thời hạn hợp đồng là 03 năm. Hợp đồng viết tay, không công chứng. Như vậy hợp đồng này có hiệu lực hay không? Có giá trị pháp lý hay không? Nếu hợp đồng này không có hiệu lực thì có phải vướng vào trường hợp là lừa dối hay không?
Vì hiện nay đang có tranh chấp giữa tôi với bên B. Mặc dù đã có thành ý hòa giải nhưng bên B không đồng ý và muốn khởi kiện. Xuất phát điểm của các bên đều là muốn kinh doanh cho ổn định.
Rất mong nhận được phản hồi. Tôi cảm ơn rất nhiều!

Trả lời: Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi cho Luật Trần Gia!
Chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:
Theo Điều 492 Luật Dân sự 2005 quy định: “Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”
Theo khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
Khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, nếu bên A là hộ gia đình, cá nhân kinh doanh bất động sản thì hợp đồng của bạn phải được công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực.
Điều 134 Luật dân sự 2005 quy định: “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”.
Chiểu theo Điều 134, thì bạn và bên A có thể đi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thuê nhà để hợp đồng chính thức có hiệu lực.
Khi hợp đồng của bạn với bên A có hiệu lực thì mới tính đến hợp đồng của bạn với bên B. Nếu trong hợp đồng của bạn với bên A có điều khoản về quyền cho bên thứ ba thuê lại thì hợp đồng của bạn với bên B mới có hiệu lực.

Trân trọng!