Điều 167 Luật dân sự năm 2005 quy định: “Quyền sở hữu đối với bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký bất động sản”. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) là điều kiện đầu tiên và cốt yếu để chủ sử dụng/sở hữu bất động sản thực hiện các quyền của mình. Khoản 1 điều 168 luật đất đai 2013 quy định:”Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận”. Điều 188 Luật đất đai năm 2013 cũng quy định rõ một trong các điều kiện để thực hiện các quyền của chủ sử dụng đối với đất đai là khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 3 điều 186 hoặc khoản 1 điều 168.

Thực tiễn cuộc sống, vì nhiều lý do khác nhau, có rất nhiều người nhờ người khác đứng tên mua bất động sản cho mình, đặc biệt là trước đây khi chưa có Luật nhà ở năm 2014, có rất nhiều người Việt Nam định cư ở nước ngoài, do bị hạn chế theo quy định của pháp luật không thể đứng tên sở hữu nhà ở tại Việt Nam nên đã chuyển tiền về Việt Nam nhờ người thân, bạn bè mua và đứng tên hộ trên giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở. Hoặc cũng có trường hợp người Việt Nam đủ điều kiện để sở hữu bất động sản ở Việt Nam nhưng vì muốn giấu giếm nhằm lẩn tránh nghĩa vụ của mình với người khác, ví dụ như: Người chồng hoặc vợ không muốn bất động sản là tài sản chung vợ chồng; Người đang phải thi hành án muốn giấu người được thi hành án về việc có một tài sản có giá trị và sẽ phải phát mại để thi hành án nếu thuộc sở hữu của người đó; Người muốn mua nhà ở xã hội muốn giấu việc mình đã sở hữu một căn nhà ; hoặc một người muốn nhờ một người chưa hề có nhà ở đứng tên để được miễn thuế thu nhập cá nhân thuộc trường hợp miễn thuế do sở hữu duy nhất một ngôi nhà…

Khi nhờ đứng tên trên Giấy chứng nhận, người chủ thực sự chỉ có thể định đoạt tài sản của mình thông qua người đó. Do nhiều yếu tố khác nhau, khi định đoạt tài sản, ý chí người chủ thực sự của tài sản không được hoặc không thể thực hiện bởi người đang được Nhà nước xác nhận quyền sử dụng/sở hữu theo Giấy chứng nhận đã cấp. Phổ biến là trường hợp người được nhờ đứng tên muốn chiếm đoạt tài sản của người nhờ đứng tên. Một trường hợp rủi ro khác là người đứng tên trên sổ đỏ chết và theo quy định tài sản đó đương nhiên trở thành di sản của người đã chết và được chia thừa kế theo quy định. Những người thừa kế lại không chịu thừa nhận về nguồn gốc thực sự của tài sản đó cho dù họ biết hay không biết giao dịch nhờ đứng tên này. Hoặc trong thời gian này, xảy ra việc ly hôn và người chồng hoặc vợ yêu cầu chia tài sản chung do tài sản này phát sinh trong thời kỳ hôn nhân. Không thể không kể đến một trường hợp rủi ro khác, đó là khi người được nhờ đứng tên có một nghĩa vụ tài sản với một người thứ ba và theo quyết định của một cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tài sản đó bị kê biên để thực hiện nghĩa vụ. Khi những rủi ro xảy đến, quyền lợi của người chủ thực sự sẽ không được đảm bảo, thậm chí hoàn toàn mất đi quyền lợi đáng lẽ được hưởng với tư cách là chủ sở hữu của bất động sản.

Dưới góc nhìn pháp lý, việc nhờ đứng tên Giấy chứng nhận là trái với quy định của pháp luật. Khoản 16 điều 3 Luật đất đai năm 2013 định nghĩa: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở  và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. Như vậy, khi nhờ đứng tên trên giấy chứng nhận thì Nhà nước đã thừa nhận quyền sử dụng/sở hữu của người này đối với bất động sản đó, trong khi thực tế họ không phải là chủ dụng/sở hữu thực sự của tài sản.

Trường hợp người nhờ đứng tên sổ đỏ trực tiếp thực hiện thỏa thuận chuyển nhượng/mua bán bất động sản sau đó nhờ người thực hiện các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận: Hợp đồng sẽ vô hiệu do giả tạo. Theo quy định của điều 129 Bộ luật dân sự 2005:”Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này. Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu.” Trường hợp này, giao dịch mua bán/chuyển nhượng giữa người chủ thực sự với người bán là giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực. Hồ sơ được tạo lập làm căn cứ cấp giấy chứng nhận cho người nhận đứng tên hộ trên giấy chứng nhận là giao dịch giả tạo.  Sau khi cung cấp được chứng cứ chứng minh, giao dịch giả tạo sẽ bị tuyên vô hiệu, hệ quả pháp lý là:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2.  Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”(Điều 137 Bộ luật dân sự 2005)

Trường hợp người nhờ đứng tên sổ đỏ chuyển tiền, tài sản cho người được nhờ đứng tên hộ để người này mua bất động sản và đăng ký quyền sử dụng/sở hữu: Trong tình huống này, người nhận đứng tên hộ thực hiện toàn bộ việc thỏa thuận, mua bán và làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận. Như vậy, việc thực hiện việc chuyển nhượng, mua bán là hợp pháp. Nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người chủ cũ – người có quyền sử dụng/sở hữu tài sản trước đó bởi họ hoàn toàn không biết và không buộc phải biết về việc có sự thỏa thuận nhờ đứng tên hộ giữa người nhờ đứng tên và người đứng tên trên sổ đỏ. Khi giải quyết các tranh chấp thuộc trường hợp này tòa án căn cứ vào chứng cứ để có thể công nhận quyền sử dụng/sở hữu của người nhờ đứng tên. Nếu họ không đủ điều kiện để trở thành người chủ sử dụng/sở hữu đối với bất động sản thì tài sản được giao cho người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc người thừa kế của họ) sau đó yêu cầu họ hoàn trả lại tiền, tài sản đã nhận cho người nhờ đứng tên trên sổ đó. Nếu người được nhờ đứng tên trên sổ đỏ không có nhu cầu quản lý sử dụng tài sản hoặc không có khả năng chi trả cho người đã bỏ tiền, tài sản để nhận chuyển quyền sử dụng/sở hữu thì phát mại tài sản đó để chi trả.

Hai trường hợp nêu trên là hệ quả pháp lý với điều kiện là bên nhờ đứng tên Giấy chứng nhận có đầy đủ các chứng cứ chứng minh về việc nhờ đứng tên Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, thực tế xét xử, việc đưa ra chứng cứ chứng minh không phải lúc nào cũng dễ dàng, nhất là khi việc nhờ đứng tên được thực hiện dựa trên mối quan hệ tình cảm, thân thích và sự tín nhiệm của các bên. Nếu không chứng minh được quyền của mình, đương nhiên người nhờ đứng tên sẽ không được công nhận quyền đó, mất trắng tài sản do mình bỏ tiền ra mua. Ngay cả trong trường hợp có chứng minh được quyền lợi hợp pháp, người nhờ đứng tên sổ đỏ cũng chịu nhiều thiệt hại khi phải bỏ nhiều công sức, thời gian, tiền bạc để tham gia những cuộc kiện tụng kéo dài.

Trước thực tế đó, Luật Nhà ở 2014 được ban hành, có hiệu lực từ ngày 01/7/2015 cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam với thời hạn 50 năm sau khi đáp ứng được các điều kiện theo quy định đã tháo gỡ nút thắt rối ren này. Đây cũng như một luồng gió mới thổi vào thị trường bất động sản, khiến thị trường này sẽ cất cánh, thoát khỏi tình trạng trì trệ trong năm qua.

Ngoài ra, doanh nghiệp vốn đầu tư nước ngoài, văn phòng đại diện, chi nhánh của thương nhân nước ngoài cũng có quyền sở hữu nhà phục vụ công việc của mình. Hơn thế, luật cũng cho phép người nước ngoài có quyền sở hữu nhà đầy đủ hơn qua việc họ được quyền góp vốn, cho thuê, cho mượn, ủy quyền quản lý…

Mặc dù vậy vẫn còn một số hạn chế như số lượng nhà ở do người nước ngoài sở hữu tại một nhà chung cư không có 30% số lượng nhà, hay không quá 250 căn nhà tại một văn phòng. Những hạn chế này được cho là cần thiết để đảm bảo chủ quyền quốc gia. Tuy vậy, Luật mới vẫn còn nhiều điểm khó thực hiện như: hạn chế về số lượng người nước ngoài sở hữu nhà chung cư hay tại một phường cần phải có hướng dẫn cụ thể hơn để chủ đầu tư, người bán nhà có thể biết để dễ thực hiện. Đối với chủ đầu tư, làm sao họ nắm được số liệu người nước ngoài hiện sở hữu hay đã ký hợp đồng mua bán nhà tại khu vực đó?

Nếu như Luật Nhà ở trước đây có nhiều hạn chế cho đối tượng là Việt Kiều khi muốn sở hữu nhà tại Việt Nam thì Luật Nhà ở 2014 mới sửa đổi chỉ cần được phép nhập cảnh vào Việt Nam là Việt kiều sẽ được sở hữu nhà không hạn chế về số lượng.

-------------

Luật Nhà ở 2014