Gia đình ông Trịnh Trọng Quyết (tỉnh Hà Nam) đang sử dụng một thửa đất trồng cây lâu năm, do ông bà nội để lại từ trước ngày 15/10/1993. Đất không có tranh chấp, được sử dụng liên tục, ổn định từ trước đến nay nhưng không thấy Nhà nước thu thuế sử dụng đất. Hiện nay gia đình ông Quyết có nguyện vọng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), nhưng gia đình cũng không còn lưu giữ được một loại giấy tờ nào về thửa đất này, duy chỉ có hàng xóm có thể làm chứng.Tuy nhiên, địa phương không chấp thuận với lý do đất không có ai đứng tên nên thuộc sự quản lý của địa phương. ông Quyết muốn được biết, gia đình ông cần làm gì để được cấp giấy chứng nhận QSDĐ?

Trường hợp của gia đình ông Quyết là một trong rất nhiều trường hợp đang có vướng mắc về quyền sử dụng đất cũng như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để giải quyết vấn đề này, xin trả lời ông cùng quý bạn đọc như sau:

Trước hết, cần phải xác định xem thửa đất này của gia đình ông Quyết không có bất kỳ loại giấy tờ nào về quyền sử dụng đất hay là đã có nhưng trải qua nhiều thế hệ đến nay gia đình Ông Quyết không còn lưu giữ được. Để xác định được việc này, Ông Quyết có thể làm đơn yêu cầu cung cấp dữ liệu về đất đai theo quy định tại Điều 11, 12 Thông tư 34/2014/BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100, Luật Đất đai 2013 thì thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều này. Một trong các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất Đai 2013 bao gồm: :

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, bao gồm:

+ Bằng khoán điền thổ.

+ Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.

+ Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.

+ Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận.

+ Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp.

+ Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành.

+ Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ở công nhận.

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Trường hợp xác định được thửa đất của gia đình Ông Quyết không có bất kỳ giấy tờ gì về quyền sử dụng đất thì gia đình ông Quyết vẫn có thể được cấp sổ đỏ theo Điều 101, Luật đất đai 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 khi:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

hoặc

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, để được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013 thì gia đình ông Quyết phải đáp ứng đủ các điều kiện dưới đây:

- Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004.

- Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Để xác định mảnh đất của mình có đủ điều kiện là đất sử dụng ổn định hay không, thì phải căn cứ vào một trong các giấy tờ sau:

- Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

- Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

- Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

- Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

- Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

- Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

- Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

- Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

- Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

- Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

Nếu thời điểm ghi trên các giấy tờ trên không có sự thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất. Trường hợp không có các giấy tờ trên hoặc giấy tờ ghi không rõ thời điểm xác lập cũng như mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của UBND cấp xã trên cơ sở thu thập ý kiến của hàng xóm cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất.

Về mặt thủ tục, cần chuẩn bị các giấy tờ sau mang nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện:

- Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo mẫu);

- Văn bản xác nhận đất sử dụng ổn định của UBND cấp xã kèm theo các giấy tờ chứng minh liên quan;

- Văn bản xác nhận đất không có tranh chấp có xác nhận của UBND cấp xã kèm theo chữ ký có xác nhận của hàng xóm liền kề mảnh đất;

- Sơ đồ kỹ thuật thửa đất được thực hiện bởi công ty đo đạc.

Hy vọng với những hướng dẫn trên, gia đình ông Quyết cũng như quý bạn đọc gặp phải các trường hợp tương tự có thể giải quyết được vướng mắc của mình.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc xác nhận đất sử dụng ổn định không có tranh chấp gặp rất nhiều khó khăn do nhiều nguyên nhân khách qua và chủ quan. Để được tư vấn hỗ trợ trong việc thực hiện các thủ tục này, quý bạn đọc hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua tổng đài 1900.6287.

Luật gia Ngô Duy Long

Luật sư Nguyễn Hương Quỳnh